Wetgeving en regels
Wat vraagt de Wkb juridisch van jou als aannemer bij en na de oplevering?
De Wet kwaliteitsborging voor het bouwen is geen papierwet die naast je werk staat, maar een verschuiving in wie waarvoor instaat. De gemeente toetst gevolgklasse 1 niet langer vooraf, een onafhankelijke kwaliteitsborger doet dat wel, en na de oplevering ligt de bewijslast anders dan je gewend was. Dit stuk loopt de wetsartikelen af die jouw werk als aannemer daadwerkelijk raken.
Twee data die bepalen of het jou al treft
De Omgevingswet is in werking getreden op 1 januari 2024. Op diezelfde dag ging de Wkb gelden voor nieuwbouw in gevolgklasse 1. Voor bedrijven die vooral nieuwe woningen bouwen was dat het startsein.
Voor het overgrote deel van de kleine aannemers en klusbedrijven telde die eerste datum nauwelijks. De tweede wel: sinds 1 juli 2025 valt ook de verbouwactiviteit in gevolgklasse 1 onder de Wkb. Vanaf dat moment werd de wet dagelijkse praktijk voor bedrijven die aanbouwen, dakopbouwen en ingrijpende verbouwingen uitvoeren.
Het gevolg is dat veel bedrijven de wet twee keer hebben moeten leren. Eén keer als nieuws in 2024, toen het over andermans werk ging, en één keer als praktijk in 2025, toen het over het eigen werk ging. Dat verklaart waarom er nu nog projecten lopen waarin het dossier pas achteraf wordt bedacht.
De publieke kant: de kwaliteitsborger neemt de voortoets over
Onder de Wkb toetst een onafhankelijke kwaliteitsborger of er gebouwd wordt volgens de technische bouwvoorschriften. De gemeente toetst dat voor gevolgklasse 1 niet langer vooraf. Dat is de kern van de verschuiving, en het is meteen de grootste verandering in je dagelijkse ritme.
De borger werkt met een risicobeoordeling en een borgingsplan. Daarin staat welke onderdelen hij op welk moment wil zien, en dat plan bepaalt dus mede jouw planning. Onderdelen die dichtgaan voordat ze zijn beoordeeld of vastgelegd, kosten later tijd of hakwerk.
Aan het eind geeft de borger een verklaring af als hij tot het oordeel komt dat aan de regels is voldaan. Die verklaring gaat samen met het dossier bevoegd gezag naar de gemeente, uiterlijk twee weken voor ingebruikname. Hoe je daar in de weekplanning naartoe rekent, staat uitgewerkt in het stappenplan voor de gereedmelding onder de Wkb.
Wat het bevoegd gezag nog wel doet
De gemeente is niet uit beeld. Zij blijft bevoegd gezag, ontvangt de bouwmelding en de gereedmelding, kijkt of die compleet zijn en kan handhavend optreden. De ruimtelijke kant van je project, dus wat er op die plek mag staan, loopt bovendien gewoon via het omgevingsplan en de vergunning die daarbij hoort.
Wat je in de praktijk merkt, is dat de vragen verschuiven van tekeningen vooraf naar onderbouwing achteraf. Je krijgt minder commentaar op een detaillering en vaker de vraag of je kunt laten zien hoe iets is uitgevoerd.
De private kant: artikel 7:758 lid 3 BW is verzwaard
De verandering die op de lange termijn het zwaarst weegt, staat niet in de Omgevingswet maar in het Burgerlijk Wetboek. Artikel 7:758 lid 3 BW is met de Wkb gewijzigd. De aannemer blijft na oplevering aansprakelijk voor gebreken die bij oplevering niet zijn ontdekt, tenzij die gebreken hem niet zijn toe te rekenen.
Voor die wijziging kon een aannemer zich in veel gevallen beroepen op de oplevering zelf: wat de opdrachtgever bij de oplevering had kunnen zien en niet had gemeld, was daarmee afgedaan. Die redenering gaat niet meer op voor gebreken die op dat moment niet zijn ontdekt.
Vertaald naar de bouwplaats betekent dit dat de discussie zich verplaatst naar de vraag of het gebrek jou is toe te rekenen. Dat is een bewijsvraag, en bewijs is precies waar een opleverdossier over gaat.
Wat dat betekent voor je opleverrapport
Het opleverrapport wordt daarmee belangrijker dan het ooit was, maar op een andere manier dan vroeger. Het is niet langer vooral een aftekenmoment waarna je vrijuit gaat, maar een momentopname van wat er is bekeken, wat er is geconstateerd en wat er is afgesproken.
- Schrijf per restpunt op wie het heeft geconstateerd en op welke datum.
- Zet erbij wanneer het wordt verholpen en laat het na herstel apart aftekenen.
- Noteer ook wat wel is bekeken en in orde bevonden, niet alleen wat mankeert.
- Bewaar de foto's van de oplevering bij het rapport, niet in een losse map.
Dat laatste punt wordt vaak onderschat. Een rapport zonder beeld is een lijst met beweringen; een rapport met gedateerde opnames van dezelfde ruimtes is een reconstructie.
Artikel 7:757a BW: het dossier is een leveringsverplichting
Het consumentendossier volgt uit artikel 7:757a BW. De aannemer verstrekt de consument bij oplevering een dossier over het gerealiseerde bouwwerk, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen. Dat is dus geen service en geen extra, maar onderdeel van wat je levert.
Twee woorden in die regel verdienen aandacht. "Gerealiseerd" betekent: zoals het er nu staat, inclusief de wijzigingen die tijdens het werk zijn doorgevoerd. En "schriftelijk" betekent dat een mondelinge opmerking van je opdrachtgever dat hij het niet nodig vindt, je niet ontslaat van de verplichting.
In de praktijk zie je bedrijven die dat schriftelijk anders overeenkomen om onder het werk uit te komen. Dat is juridisch mogelijk, maar bedrijfsmatig zelden slim: je levert dan wel een bouwwerk op, maar je houdt zelf ook niets in handen als er later discussie ontstaat over hoe iets is uitgevoerd.
Meerwerk: artikel 7:755 en artikel 7:752 lid 2 BW
Meerwerk is de vaste bron van conflicten bij verbouwingen, en de wet is er duidelijk over. Artikel 7:755 BW bepaalt dat je alleen een prijsverhoging kunt vorderen als je de opdrachtgever tijdig hebt gewezen op de noodzaak daarvan, tenzij hij die noodzaak zelf had moeten begrijpen.
Daarbovenop geldt artikel 7:752 lid 2 BW: bij een opdrachtgever die consument is, moet meerwerk schriftelijk worden overeengekomen, weer met dezelfde uitzondering voor noodzaak die de opdrachtgever zelf had moeten begrijpen.
Die twee artikelen leggen samen een vaste volgorde op: eerst signaleren, dan melden, dan schriftelijk akkoord, dan uitvoeren. Een appje met een duim erin is dun bewijs, en een factuur achteraf helemaal.
Meerwerk hoort in het dossier van het bouwwerk, niet alleen in de map van de boekhouder. Wie later wil laten zien waarom een leiding anders loopt dan op de tekening, heeft de akkoordverklaring nodig die bij dat onderdeel hoort.
Hoe lang het nawerkt: artikel 7:761 BW en de bewaartermijnen
De aansprakelijkheid uit artikel 7:758 lid 3 BW hangt samen met de termijnen van artikel 7:761 BW. Rechtsvorderingen wegens een gebrek verjaren twee jaar na protest, en het recht vervalt in beginsel twintig jaar na oplevering.
Twintig jaar is een lange horizon voor een bedrijf van een handvol mensen. In die periode wisselen telefoons, laptops, uitvoerders en soms de bedrijfsvorm. Een dossier dat alleen op het toestel van een uitvoerder stond, bestaat dan in de praktijk niet meer.
Daarnaast lopen de fiscale bewaartermijnen: zeven jaar voor je administratie, tien jaar voor gegevens over onroerende zaken. Die termijnen dekken je bouwdossier niet af, maar ze geven wel de ondergrens aan waaronder je sowieso niets mag opruimen.
De artikelen naast elkaar
| Artikel of regel | Wat het van je vraagt | Wat je daarvoor vastlegt |
|---|---|---|
| Wkb, gevolgklasse 1 | Werken met een kwaliteitsborger volgens het borgingsplan | Bewijs per controlemoment, tijdens de bouw |
| Gereedmelding | Melden uiterlijk twee weken voor ingebruikname | Verklaring van de borger en dossier bevoegd gezag |
| Artikel 7:757a BW | Consumentendossier verstrekken bij oplevering | Het dossier zelf en de ontvangstbevestiging |
| Artikel 7:758 lid 3 BW | Aansprakelijkheid voor niet ontdekte gebreken | Opleverrapport, restpunten en beeld van de uitvoering |
| Artikel 7:755 BW | Tijdig wijzen op de noodzaak van prijsverhoging | De melding, met datum en ontvanger |
| Artikel 7:752 lid 2 BW | Meerwerk schriftelijk overeenkomen met een consument | Akkoord bij het betreffende onderdeel |
| Artikel 7:761 BW | Twee jaar na protest, verval in beginsel na twintig jaar | Een dossier dat na jaren nog vindbaar is |
Wie deze rij van boven naar beneden leest, ziet dat er maar één werkwijze overblijft die alle regels tegelijk bedient: vastleggen op het moment zelf, gekoppeld aan het onderdeel waar het over gaat. Wat dat aan uren kost en oplevert, is doorgerekend in het stuk over wat een opleverdossier aan uren kost.
Wat je nu in je papieren regelt
Drie dingen kun je aanpassen zonder dat er iemand op de bouw iets anders hoeft te doen. Ze kosten een middag en schelen jaren discussie.
- Neem in je offerte en opdrachtbevestiging een regel op over het consumentendossier: wat je levert, in welke vorm en op welk moment.
- Zet de meerwerkprocedure in je algemene voorwaarden in de volgorde van de wet, met een vaste manier waarop je akkoord vraagt.
- Leg vast wie in je bedrijf verantwoordelijk is voor het dossier per project, en wie het overneemt als die persoon er niet is.
Vragen die daarbij bijna altijd opkomen, van de rol van de borger tot de bewaartermijn, staan gebundeld in het overzicht met veelgestelde vragen over het opleverdossier en de Wkb.
Conclusie: de wet vraagt bewijs, geen extra map
De Wkb heeft je werk niet zwaarder gemaakt, maar wel bewijsbaarder. Wie zijn uitvoering vastlegt terwijl hij bouwt, voldoet vanzelf aan artikel 7:757a BW, staat sterker onder artikel 7:758 lid 3 BW en heeft bij de gereedmelding niets meer te verzamelen. De dossiermodule van Opleverboek is precies op die volgorde gebouwd: per bouwfase vastleggen, meerwerk met akkoord aan het juiste onderdeel hangen, en aan het eind twee dossiers samenstellen uit dezelfde bron.
Twijfel je of jouw lopende project onder de Wkb valt en wat je dan moet vastleggen, beschrijf de situatie dan kort via het contactformulier. Je krijgt binnen twee werkdagen antwoord van de maker zelf, over wie je meer leest op de pagina over de auteur.
